买房做投资，但是不对外出租它的投资回报率是怎么算的？

首先，房住不炒，

5年时间来看，现在只有少部分城市住宅房子还有投资价值。

住宅房子投资收益测算

1看首付比例30%~100%

2看贷款利率5%~6%

3看交易成分，各种税1%~2%

4看持有成本，物业费，折损费，按照40年房子寿命来看，3%左右折损，不过新房前几年忽略不计。

比如三年限售，你前后再持有一年。确定每年房子能涨幅超8%？

我不确定。