从经济学角度如何理解房价止涨，房租上涨的市场变化？

房价止涨，房租上涨的现象在现实生活中时常发生。短周期比如深圳今年2月份开启的一轮房价熄火，租金上涨；长周期比如德国房价几十年如一日，而房租却屡创新高；

从经济学的角度来说，本质上是因为购房和租房的交易主体不同，影响房价的因素和影响房租的因素不同引起。

房价的长期走势非常好把控，只要在供需平衡的情况下，将货币增发的收益与房地产税收对等，基本就可以实现德国房价几十年不涨；而房价的短期走势的决定因素又很多，比如经济大环境，货币松紧，风险偏好，土地供应，政策限制等等。

房租的供应端主要有政府供应，开发商供应，中介供应，房东供应；房租的需求端主要为当地的全部租客总和。当租赁住房的供应端房源增加或者租客收入下降或者租客总数减少或者有租赁方或租客大批量恶性压价（几家龙头租赁方在挤兑对手时会出现，租客目前没有这么团结）时，理论上租金会下行；而当租赁住房供应端房源减少或者租客收入上升或者租客数量增多或者租赁方大批量高价放盘（需要租赁方具备绝对的控盘能力），理论上租金都会上行；

房租和房价对不同的影响因素反映存在差别。经济大环境和人均收入的涨跌能同时影响开发商的新盘供应及当地租客的增减；而政策的限买限卖限贷和土地供应对房价冲击比较大，但却只会非常微弱的削减新房的供应量，从而影响租房的供应；而政府鼓励开发商积极参与租赁市场也很可能演变成租金的急剧上涨，但对房价的影响却相对较小。

这也就是说，在相同的经济,政策和事件背景下，房价和房租对同一个市场变量反映天差地别。目前是经济大环境和政策促使房价止涨，而开发商的介入却促使了租金上涨。