今年该不该在郑州买房？买房买哪里好？

转自：大胡子说房 城市与房地产研究专家

说起郑州，这座实质只有几十年历史的城市，无论是经济还是产业，其实并不被其他省份的朋友熟知和认可，除了少林寺以外。

郑州似乎完全没有对外的宣传名片。也几乎没有什么大的国家级利好，埋着头发展自己的经济。

但世人终于把目光放在这座城市的时候，我们才惊奇的发现，他的GDP已经排名到全国第16名。

而这9000亿的GDP来源，不仅仅是来源于传统制造业，消费业。还隐藏着许多不被大众熟知的的产业，比食品行业中速冻巨头三全思念均来自郑州，两家企业的累加市场份额已超过50%。

汽车制造业中，除了客车份额第一的巨头宇通外，海马汽车、日产汽车以及上汽均在郑州投建工厂。航空港区的移动终端制造业，由富士康牵头数百家相关产业链条工厂协同，完成了从0到全球每七天智能机就有一台产自郑州的飞跃。

除了产业，一个城市的建设指标，才是这个城市发展速度最好的代名词，如果我没记错，吴晓波老师在2018年的跨年演讲上曾提到，郑州是去年二线城市中基建投资最多的城市。

如果你不看一时的基建，那交通和人口更是郑州最大的优势，1亿人口的河南，仅有郑州一座单核城市。同时又作为整个河南乃至全国的地理中心，交通枢纽。除了米字形高铁和密集的高速路网外，新郑国际机场的客货运均已跻身中部第一，货运量更是排在全国第七，二线城市第三名。

各项指标都不拔尖，但又都实力不弱，是郑州这个城市最基本的标签。那房地产市场又是怎样呢?

我们接着往下说看。

2016年，平地一声雷，郑纺机地王面世。

原本业内预测销售价1.3w的老城区郑纺机地块，被几家开发商硬生生抬到了楼面价1.3W。一时间封盘的封盘，调价的调价，从一个月一个价，到一周一个价，再到一天一个价，郑州开启了，房价久违的上涨大幕。

这一年，无数人着急慌忙上了车。

这一年，也又无数人错过了，再也难上车。

上行通道的开启后的郑州房价在短短的一年时间暴涨了80%，个别项目甚至还翻了倍。大北区最为夸张，原本几千块的项目一路飙升到了一万七八。四环内全面进入一万时代。北龙湖连续几次土拍再次推动豪宅上涨，最贵的楼盘指定户型单价超过十万，已经达到一线城市的水平。

为了抑制房价快速上涨，郑州几乎所有区域均限价销售，通过限价、限购、限售和调整首付比例等多重手段影响，市场终于在2018年走出了回调的曲线。

现阶段的郑州，除高新区限价高以外，其他区域基本均有不同程度的回调或持续超过半年横盘，以大北区为例，较最高时期的均价，下调了约10%的空间。

市场分化也十分严重，北区的推货几乎都能清盘，西南片区的项目，大户型去化困难。

北龙湖的房子一房难求，白沙片区短时间内无房可售。

除了价格以外，我们发现，郑州市场有几个特点：

1.直到2018年，仍然是以毛坯为主。
2.楼盘维权普遍。品质差，交付与宣传不符等问题极其普遍，小开发商尤为明显，但大开发商也未能幸免。
3.管理混乱，五证不全销售司空见惯，捆绑销售，双合同销售时常出现。
4.至今仍然有楼盘违规分期首付。
5.外来开发商落子郑州后，迅速被本地市场同化，品质直线下滑。
6.城改地几乎全部为本地开发商，且小开发商市场份额不小。

郑州的房子怎么选？

好了，我知道大家最关心这一部分了。

所以，我们基本参照当地的习惯或叫法，将其分为12个板块，分片区来细说每个片区的特点和可购买性。

在此之前，我们先看这个城市的发展方向，如图：

郑州目前的格局比较清晰，虽然组团多，区域多，但并没有真正多点开花。口号和发展方向比较一致，叫“一心两翼”。也就是售楼部常说的“省府向东，市府向西”。

即未来承接市级行政区的常西湖新区，以及未来承接省级行政区的白沙象湖片区。除此之外，北龙湖作为副CBD及豪宅区，发展速度也非常快，建设如火如荼。

另外一个新的增长点，是这几年快速兴起的航空港区。但由于距离市区距离较远，不属于连片发展。

然后我们看12个热门板块的位置示意图：

常规部分：

白沙：白沙镇是未来省级行政区的目的地，潜力最大。但象湖距离CBD太远，片区内公共建筑配套等均没有开建，需要较长的时间等待。建议考虑长线的朋友重点关注此片区。

东区：东站片区是最有价值的位置之一，虽然房价暴击的可能性几乎为0，但不影响他是一个稳健保值增值宜居的好选择。

而熙地港片区则更多的是以老小区为主，价格高，楼龄大，个别还没有电梯，建议是不要碰。

北龙湖是典型的豪宅区，最佳上车盘正商善水上境、恒大悦龙台，除此之外则几乎价格都已经高企，不太适合作为投资品。

管城：管城区是几个老城区之一，主要集中在中州大道航海路一带，已建成片区环境较差，但有郑新快速和中州大道，到达东区方便。投资自住，都可以推荐考虑管南片区。

金水：金水区是郑州最富裕的一个老区，三环内老城区稀缺，几乎无房可售，但环外土地充足，且与北龙湖一路之隔，也是非常建议重点关注的片区。另外，杨金科教园区尽量不要碰，片区大量产业园及安置房，氛围极差。

惠济：惠济区是这一波行情回调最明显的片区，“生活向北”北就是指的惠济区，惠济区由于北依黄河，生态环境较好，加之有三所及周边别墅群，片区宜居属性高。东区北区自住投资均为推荐的片区。

二七：老城区之一，三环外住宅用地多，单价低，且有三条地铁过境，南水北调渠斜穿片区，原属于刚需最适合上车的区域，但价格逐渐被炒高，部分四环外项目单价已经飙到一万四购买价值不大，不做推荐。

中原：老城区之一，土地被高新区分走后，又被常西湖新区掠走。片区生活氛围浓厚，商业配套、地铁配套较为齐全，非常适合地缘客户，但投资回报率不会很高。

高新：高新技术开发区，原本是工业制造业聚集区之一，近5年才开始大力发展房地产，目前已经初具规模，但工厂还有大量未搬迁。由于区管委会限价要求不严格，导致原本低于三环内1000左右的片区，均价已经超过了三环内的市区，非片区内工作自住的情况下啊，不推荐购买。

经开区：经济技术开发区，另一个制造业聚集区，在这波上涨行情中，又同时抓住了紧邻东区为营销卖点，导致了不少楼盘已经飙到了2W左右的单价，投资已经没有太大的价值了。

除此之外，还有几个位置比较特殊，分别是南龙湖、常西湖和绿博。

绿博：比白沙象湖片区还要往东，处于中牟县城的北延伸，片区荒，题量大，价格高，双合同。不推荐。

龙湖：此龙湖值得是龙湖镇南龙湖。这个片区的房子普遍在市区回调时，跟进了如锦艺城的风向标，坚持高价不回调，部分楼盘远离地铁，且单价又不是特别地，需要慎重考虑。

常西湖：常西湖新区尤为特殊，但从实质性开建至今，仍然只有一个楼盘确定在新区内，片区内数百塔吊同时工作，保证新区的发展速度。但几乎可售，不建议为了买这里而买这里。

总结

近期，郑州土拍遇冷，市场也明显回调。作为平原的郑州，土地储备和供应后续还有很多。新房在郑州这样的二线城市，并不算稀缺。

此时此刻的郑州，虽然经历过郑纺机地王事件，但主城区价值并没有明显回归。外围的价值反而在不断提高。未来，北龙湖周边和东西两翼，以及卫星城航空港区，是最为明显的价值点。除此之外，市区的价值点，一定是在三环沿线。

现阶段选房，若非自住则已经应该把定位点选在CBD，向外扩散选房。方圆5公里以内以及沿快速路、主干道向外选房。

只有这些线或圈内的房子才是未来的价值点。获得更大收益的可能性要高于其他区域。若是自住，选择自己工作对应片区内地铁口800米以内的大开发商盘，准保没有什么错。

同时，遭遇了限购限贷，不少人把目光投向了公寓上，我们可以很负责的说，公寓、商铺、写字楼，在郑州，一样都不要碰。

因郑州限售，出不动产证满3年才可交易。二手房，现房到手即租，下证快，锁定期要比新房短一倍，所以，投资多淘淘二手房，要比新房更有价值，更有空间。