一、总体房地产开发投资及商品房销售分析
2022年，青岛市房地产开发投资总额为1789.1亿元，相比上年下降9.7%，呈现出较明显的下滑趋势。商品房销售面积1563.7万平方米，也比上年下降4.9%，显示出市场整体的销售压力。
二、住宅市场分析
在各类型的房地产开发投资中，住宅投资占比最大，达到1316.2亿元，但同比下降11.1%。住宅销售面积为1264.1万平方米，同比下降11.0%，显示住宅市场整体遇到了一定的困境，可能是受到购房政策调整、市场预期变化等多种因素的影响。
三、非住宅市场分析
非住宅市场中，办公楼投资95.7亿元，同比下降22.6%，但销售面积却大幅增长90%，达到143.4万平方米。商业营业用房投资114.1亿元，同比下降0.6%，销售面积110.3万平方米，增长80.7%，在销售方面表现出色。其他类型房地产投资263.1亿元，同比微增0.3%，但销售面积45.9万平方米，同比下降48%，市场接受度较低。
四、未来趋势预测
从2022年的数据看，青岛市的房地产市场整体呈现出投资和销售的双下降态势，其中住宅市场的压力较大。然而，非住宅市场尤其是办公楼和商业营业用房在销售方面却呈现出明显的增长，这可能表明市场的需求正在发生变化，未来可能会有更多的投资转向非住宅市场，特别是办公和商业市场。同时，应关注其他类型房地产的市场接受度问题，寻找解决之道。
综上，预计未来青岛市房地产市场将继续面临调整压力，但也将出现更多新的发展机会和挑战。各类参与者应 密切关注市场变化，适时调整自身策略，以适应可能的市场转变。同时，政策制定者也需关注市场动态，对政策进行微调，以促进市场的健康发展。
五、结论
在2022年，青岛市的房地产市场出现了投资和销售的双下降趋势，但非住宅市场如办公楼和商业营业用房在销售方面表现出了较大的增长，这暗示着市场需求可能正在发生转变。预计未来青岛市房地产市场将面临一定的调整压力，但也可能出现新的发展机会。对于市场的各类参与者来说，密切关注市场变化，并根据市场动态适时调整自身戈壁，将是对未来市场变化的有效应对。
