从去年9月份开始看房，当时豪宅税还没有取消，深圳房市较平稳，乙方太多出差耽误了时机，11月豪宅税取消房市大涨，前海宝中地区上涨10%以上。
后来积极看房加了很多中介直到年初终于买到合适房子，幸运的是房价也谈到涨价前水平，今天分享下如何砍价和贷款杠杆。
如何砍价？
1、选好时间当机立断，9月份开始有同事一起看房，一周就下定买在上涨前并砍掉30w。房价上涨后业主心态变高，600w房子只肯降2w，直到快过年交易量没那么活跃，还在线业主一般想年前出手才相对好谈。
2、了解业主心态，很多房源挂出是业主试探市场，需向中介了解房东情况再看是否进一步沟通。诚意售卖也分两种：1升级置换房产，同样需要资金，砍价困难；2多套房产换流动性，相对好谈。
3、发挥中介作用。一般中介夹在中间不会推动两面不讨好。好的中介会选择一方积极推动，我砍价成功部分原因也是中介提前和业主做好铺垫。中介费不能白花，要督促他们！
我的中介较负责，帮忙筛选了一套急卖但租客不配合未上架的房子，业主对涨幅不了解，我首付已到位所以付款快符合业主希望，看房前让中介探底，基于挂牌价降低20w，见面沟通后利用定金高和资金快的优势花样卖惨和中介帮忙又下压20w，最后600w房子砍价40w～
什么是杠杆？如何使用？
杠杆：通过有限首付贷款撬动高价值房产。
举个例子，不考虑利息和机会成本，首付300w贷款购买1000w房产，一年后房产涨10%至1100w，收益100w相对300w成本收益率30%；不使用杠杆全款购买300w房产，同样涨10%至330w，收益率仅10%
深圳房价领涨的情况下，杠杆可以帮助增加房产收益，不过要注意
1、不是所有房子都会涨，近两年罗湖龙岗部分涨幅明显慢于宝安南山，有的甚至跑输通胀。深圳西进策略清晰，要擦亮眼睛选好房产。
2、考虑机会成本，参考银行理财应至少保证5%年化收益率。收益率是基于首付款及当年还款金额不是基于房价。
3、在房住不炒的背景下，就算持续看好深圳房市上涨，也应谨慎加杠杆，保持自身流动性，毕竟鸡蛋不能放在一个篮子。
推荐通过还款能力倒算杠杆：税后工资+公积金-生活成本-储蓄投资=每月还款，基于每月还款加最大程度杠杆，即3成首付贷30年等额本息。如每月可还2w，可贷380w购540w房产，首付160w。
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