美国住房可负担性在过去二十多年持续承压，2000年至2024年，多数地区的住房价格涨幅明显超过当地收入增长，购房者需要用更高的收入倍数才能承担住房成本。
房价涨幅超过收入增长
| 指标 | 统计周期 | 变化情况 |
|---|---|---|
| 人均收入中位数 | 2000年至2024年 | 按名义值计算增长约155% |
| 房价 | 2000年至2024年 | 按名义值计算增长约207% |
| 房价指数覆盖范围 | 2000年12月至2024年12月 | 覆盖1492个有数据的美国县 |
| 全国房价平均累计涨幅 | 2000年12月至2024年12月 | 约171% |
房价涨幅并不只集中在少数沿海高房价城市。西部、山地西部、得克萨斯州和佛罗里达州部分地区的房价涨幅尤其明显；中西部和东南部许多地区的涨幅相对温和，但总体仍为正增长。
在覆盖的1492个县中，有103个县的房价累计涨幅处于全国平均水平附近，即165%至175%之间。部分地区的累计涨幅约为22%，也有一些地区超过450%。
图：美国县级房价累计涨幅，2000年至2024年
为什么要使用重复销售数据
单纯比较每年的平均房价或中位数，可能受到交易结构变化的影响。例如，高端住宅交易占比上升、新建住宅进入市场，或交易更多集中在高房价地区，都可能推高整体房价中位数，但不一定代表同类住宅本身的价格发生了同样幅度的变化。
重复销售指数则追踪同一套住宅在不同时间的交易价格，可以减少住宅类型、地区分布和新建住宅比例变化带来的影响。文章使用县级重复销售类型的房价指标，试图更准确地观察住宅本身的价格变化。
住房与收入的差距扩大
研究还比较了各县2000年和2023年的房价收入比。散点图中的45度虚线代表住房可负担性没有变化。大多数县的数据点位于这条线以上，说明这些地区的房价收入比上升，住房相对于当地收入变得更加昂贵。
一些2000年房价收入比已经较高的地区，2023年进一步上升；不少中等水平县则从大约3倍至5倍收入的区间，转向更高的房价收入比。只有少数县的数据点低于45度线，住房相对收入的负担有所下降。
图：部分美国县房价收入比变化，2000年与2023年对比
房价上涨背后的因素
- 土地供应和住宅建设受到分区规则、土地使用规定及建设能力限制，住房需求增加更多体现为价格上涨，而不是住宅数量同步增加。
- 2000年至2021年，抵押贷款利率总体下降，降低了住房使用成本，并提高了家庭的购房支付能力。
- 2000年代的信贷扩张，以及2008年后机构投资者和全球资本对美国住房市场的参与，进一步增加了住房投资需求。
- 就业增长、学校质量和生活环境等因素形成的区域溢价，被资本化为土地和住房价格。
- 家庭收入差距扩大后，较高收入群体对有限住房供给的购买能力更强，也会推高整体房价。
房价上涨对不同群体的影响并不相同。对首次购房者而言，进入住房市场需要承担更高的价格门槛；对已有住房的家庭而言，住房则成为越来越重要的财富储存方式。首次购房的平均年龄已经增加约10年。
